Simulador de Financiamento Imobiliário: SAC ou Price?
Descubra quanto fica a parcela do seu imóvel e quanto você vai pagar de juros nas duas tabelas usadas pelos bancos. Preencha os campos: o resultado aparece na hora, sem cadastro.
Valor financiado: —
Tabela SAC
- Última parcela
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- Total de juros
- —
- Total pago
- —
- Renda mínima estimada
- —
Tabela Price
- Total de juros
- —
- Total pago
- —
- Renda mínima estimada
- —
Simulação estimada. Não inclui seguros obrigatórios, taxa de administração nem correção pela TR. O valor exato vem na proposta do banco.
Como usar o simulador
- Valor do imóvel: o preço de compra (ou o valor de avaliação do banco, se for menor).
- Entrada: quanto você vai pagar à vista, somando FGTS se for usar. O comum é ser pelo menos 20%.
- Prazo: em anos. Prazos maiores diminuem a parcela, mas aumentam o total de juros.
- Juros: a taxa anual da proposta do banco. Deixamos um valor de referência, mas cada banco e cada perfil de cliente tem a sua.
O resultado mostra as duas tabelas lado a lado: a primeira parcela, quanto você paga de juros no total e a renda mínima estimada para o banco aprovar.
Tabela SAC ou Price: qual a diferença?
Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), você abate a mesma parte da dívida todo mês. Os juros são calculados sobre um saldo que diminui sempre, então a parcela começa mais alta e vai caindo até o fim. É a tabela mais usada pela Caixa e pelos grandes bancos no financiamento imobiliário.
Na tabela Price, a parcela é igual do começo ao fim. No início, a maior parte dela é juros e só uma pequena parte abate a dívida. Por isso o saldo cai devagar e o total de juros é maior.
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | Mais alta | Mais baixa |
| Parcela ao longo do tempo | Diminui | Fica igual |
| Total de juros | Menor | Maior |
| Para quitar antes | Melhor | Pior |
| Renda exigida | Maior | Menor |
Exemplo: financiando um apartamento em Vila Velha
Imagine o Barone, no Jockey de Itaparica, de R$ 873.493, com 20% de entrada (R$ 174.699), financiando R$ 698.794 em 30 anos a 11,5% ao ano:
- SAC: a primeira parcela fica em torno de R$ 8.309 e a última perto de R$ 1.959. Total de juros: cerca de R$ 1.149.377.
- Price: parcela fixa de cerca de R$ 6.620. Total de juros: cerca de R$ 1.684.572.
Ou seja, a SAC exige uma parcela inicial cerca de R$ 1.688 maior, mas economiza aproximadamente R$ 535.195 em juros ao longo do contrato. Esses são os valores que já aparecem preenchidos no simulador acima.
Dicas antes de financiar
- Compare pelo CET (Custo Efetivo Total), e não só pela taxa de juros: ele inclui seguros e tarifas.
- Amortizar ajuda muito: qualquer valor extra que você pagar reduz o saldo e os juros futuros. Na SAC o efeito aparece mais rápido.
- Imóvel na planta: durante a obra você paga a construtora (com correção pelo CUB-ES, no Espírito Santo). O financiamento bancário só entra na entrega das chaves, sobre o saldo que faltar.
- Simule em mais de um banco: a diferença de taxa entre bancos pode chegar a dezenas de milhares de reais ao longo de 30 anos.
Quer comparar com o consórcio? Veja como funciona o consórcio imobiliário. Se já sabe o bairro, confira os lançamentos em Vila Velha e os imóveis até R$ 1 milhão.
Perguntas frequentes
Tabela SAC ou Price: qual a melhor no financiamento imobiliário?
Depende do seu orçamento. Na SAC a primeira parcela é mais alta e vai caindo, e no total você paga menos juros. Na Price a parcela começa menor e fica igual até o fim, mas o total de juros é maior. No exemplo deste simulador, a diferença de juros passa de R$ 535.195 a favor da SAC.
Qual tabela é melhor para quitar o financiamento antes?
A SAC. Como ela amortiza (abate) a mesma parte da dívida todo mês desde o início, o saldo devedor cai mais rápido. Na Price, nos primeiros anos a maior parte da parcela é juros, então o saldo diminui devagar.
Quanto de entrada preciso para financiar um imóvel?
Em geral os bancos financiam até 80% do valor do imóvel no sistema SBPE, então a entrada costuma ser de pelo menos 20%. Imóveis na planta normalmente têm a entrada parcelada direto com a construtora durante a obra.
Qual renda preciso para financiar?
A regra mais comum é que a parcela não passe de 30% da renda familiar bruta. Por isso o simulador mostra a renda mínima estimada para a primeira parcela de cada tabela.
O simulador inclui seguros e taxas do banco?
Não. Além da parcela calculada aqui, o banco cobra seguros obrigatórios (morte e invalidez, e danos ao imóvel) e, em alguns casos, uma taxa de administração mensal. A TR também pode corrigir o saldo. Por isso o resultado é uma estimativa; o valor exato vem na proposta do banco.