Ita Living Smart Coast Home
Parecer pericial de viabilidade econômica e raio-x comparativo entre as tipologias Studio Inteligente e Apartamento 2 Quartos na Praia de Itaparica — Vila Velha/ES.
Studio vs. 2 Quartos: O Comportamento da Demanda na Orla
Rayanne, ao avaliar o Ita Living Smart Coast Home, é fundamental compreender a dinâmica atual do mercado imobiliário da Grande Vitória. Os apartamentos de 2 Quartos representam a tipologia mais consolidada e abundante da nossa orla, enquanto os Studios Inteligentes representam uma nova fronteira de mercado em fase inicial de crescimento acelerado.
Cada tipologia atrai um perfil de usuário e atende a uma tese financeira completamente distinta:
| Dimensão Analisada | Studio Inteligente (Coluna 15) | Apartamento 2 Quartos (Coluna 01) |
|---|---|---|
| Perfil do Ocupante | Profissionais nômades, executivos a negócios durante a semana e casais sem filhos aos finais de semana. | Famílias em férias com filhos, casais buscando conforto ou executivos em estadias de média duração. |
| Dinâmica de Estadia | Short Stay puro: Alta rotatividade (1 a 4 diárias), com alta procura o ano inteiro. | Mista (Short & Mid Stay): Estadias mais longas (semanas ou meses), com picos intensos nas férias. |
| Atributo Decisivo | Praticidade, fechadura digital autônoma e uso intensivo dos serviços de rooftop (coworking/lavanderia). | Vaga de garagem privativa (fator crítico para famílias de MG, RJ e interior do ES) e privacidade da suíte. |
| Alocação de Capital | Menor tíquete de entrada e baixo custo de mobília/decoração (payback percentual mais rápido). | Maior valor absoluto, com diárias substancialmente maiores e dupla liquidez (locação + moradia familiar). |
O Momento Estratégico da Praia de Itaparica
A Praia de Itaparica consolidou-se como o bairro com o maior ritmo de valorização imobiliária do litoral capixaba. A requalificação urbana completa da orla — com 5 km de ciclovia moderna, nova iluminação pública em LED e polo gastronômico renovado — atraiu um fluxo permanente de turistas e executivos de alto poder aquisitivo.
"Enquanto a Praia da Costa já atingiu o teto de adensamento urbano e preços consolidados por metro quadrado, Itaparica vive um ciclo contínuo de valorização acelerada. Adquirir na planta permite capturar dois ganhos complementares: a valorização da obra até a entrega e o fechamento do gap de preços com os bairros vizinhos."
Studio Coluna 15 (27,60 m²): A Maior Eficiência de Espaço
Caso o objetivo da Rayanne seja maximizar a rentabilidade percentual (Yield) com menor desembolso de capital, selecionamos a Coluna 15, que é a maior e mais bem distribuída planta compacta do projeto:
Ita Living • Studio Coluna 15 • 27,60 m²
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100% de Área Útil: Formato contínuo sem corredores perdidos, permitindo ambientação integrada de alto padrão.
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Área Técnica Dedicada: Condensadora de ar-condicionado externa independente, garantindo silêncio no dormitório.
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Check-in 100% Autônomo: Fechadura digital nativa para senhas temporárias de hóspedes sem entrega de chaves.
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Baixo Custo de Montagem: Mobiliar e equipar esta unidade requer entre R$ 35 mil e R$ 45 mil, propiciando payback rápido.
2 Quartos Coluna 01 (61,28 m²): O Melhor Custo-Benefício Familiar
Se a estratégia da Rayanne contemplar maior solidez patrimonial, diárias mais altas para famílias e facilidade de moradia no futuro, a nossa recomendação pericial é a Coluna 01:
Ita Living • 2 Quartos Coluna 01 • 61,28 m²
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Planta de Ponta com Iluminação Superior: Posição privilegiada na torre que favorece a ventilação cruzada e o conforto térmico.
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Varanda Gourmet Integrada: Espaço externo amplo com bancada, perfeito para fotos que atraem hóspedes pagando diárias maiores.
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Suíte Confortável + Banheiro Social: Privacidade completa para o casal e banheiro independente para filhos ou convidados.
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1 Vaga de Garagem Vinculada: Atende com precisão ao público familiar de Minas Gerais e RJ que viaja de automóvel.
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Dupla Liquidez: Ativo de facílima aceitação tanto para investidores quanto para famílias que desejam morar em Itaparica.
Infraestrutura que Sustenta Avaliações 5 Estrelas
Tanto para o studio quanto para o 2 quartos, o diferencial competitivo que garante altas taxas de ocupação é o condomínio com lazer de rooftop e serviços compartilhados:
Simulação Financeira: Studio vs. 2 Quartos
Comparativo de fluxo de caixa estimado baseado em levantamento amostral de diárias e ocupação média praticadas na orla de Itaparica:
| Tipologia / Cenário | Diária Média Est. | Ocupação Média | Receita Bruta/Mês | Yield Estimado |
|---|---|---|---|---|
| Studio Inteligente (Baixa Temporada) | R$ 240 / noite | 62% (19 noites) | R$ 4.560 / mês | ~0,85% ao mês |
| Studio Inteligente (Alta Temporada) | R$ 480 / noite | 85% (26 noites) | R$ 12.480 / mês | ~2,33% ao mês |
| STUDIO — MÉDIA ANUALIZADA | R$ 310 / noite | 68% (21 noites) | R$ 6.510 / mês | ~1,21% a.m. (Líq. ~0,92% a.m.) |
| 2 Quartos Coluna 01 (Baixa / Mid-Stay) | R$ 420 / noite | 55% (16 noites) | R$ 6.720 / mês | ~0,85% ao mês |
| 2 Quartos Coluna 01 (Alta Temporada Família) | R$ 780 / noite | 80% (24 noites) | R$ 18.720 / mês | ~2,37% ao mês |
| 2 QUARTOS — MÉDIA ANUALIZADA | R$ 510 / noite | 60% (18 noites) | R$ 9.180 / mês | ~1,16% a.m. (Líq. ~0,85% a.m.) |
As métricas de diária e taxa de ocupação foram compiladas a partir de dados amostrais de plataformas de inteligência de locação por temporada (AirDNA e indicadores do mercado de short-stay no litoral capixaba), confrontadas com o histórico de locação de edifícios contemporâneos na Praia de Itaparica.
Aviso de Governança Pericial (Disclaimer):
Os números apresentados constituem um estudo estimativo de viabilidade técnica baseado em dados estáticos de mercado e não configuram promessa ou garantia de rentabilidade futura. A receita líquida final dependerá da sazonalidade, taxa real de vacância, padrão de mobília/ambientação, custos condominiais e modelo de gestão operacional adotado pela proprietária. Valores das unidades baseados na tabela oficial da construtora Javé (Outubro/2026), sujeitos à confirmação e alteração sem aviso prévio.
Parecer Conclusivo da Curadoria para a Rayanne
Rayanne, o Ita Living Smart Coast Home é um ativo altamente recomendável para a formação de patrimônio e geração de renda na Praia de Itaparica. A sua decisão entre Studio e 2 Quartos depende da sua prioridade estratégica:
• Se a sua prioridade for Maximizar a Rentabilidade Percentual (Yield): O Studio da Coluna 15 (Unidade 415 a R$ 533 mil) é a opção vencedora. Requer menor capital de entrada, parcelas mensais de R$ 2.668 na obra, menor custo de mobília e entrega o retorno percentual mais agressivo com alta liquidez de curta temporada.
• Se a sua prioridade for Solidez Patrimonial e Flexibilidade para Famílias: O Apartamento de 2 Quartos da Coluna 01 (Unidade 401 a R$ 789 mil) é a melhor escolha. A presença da vaga de garagem privativa, suíte e varanda gourmet atrai o público familiar pagante de diárias mais altas, além de ser um patrimônio de facílima aceitação caso decida utilizá-lo para moradia própria ou revenda futura.
Perito Avaliador Imobiliário Registrado (CNAI 33648)